Bir gayrimenkulü aldığınızdan daha yüksek fiyata sattığınızda, aradaki farkın tamamı "kazanç" sayılmaz — Gelir Vergisi Kanunu mükerrer 80/6. maddesi, enflasyonun yarattığı sahte kazancı vergi dışı bırakmak için alış maliyetini Yİ-ÜFE (Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi) ile güncel değerine taşır.
5 yıl kuralı: en büyük istisna
Gayrimenkulü 5 yıldan uzun süre elinizde tuttuysanız, satış kazancının tamamı gelir vergisinden istisnadır — tutar ne olursa olsun. Bu, değer artış kazancı vergisindeki en önemli tek kuraldır: elde tutma süresi 5 yılı geçtiği an hesabın geri kalanı önemsizleşir.
5 yıldan kısa tutulduysa: Yİ-ÜFE endekslemesi
5 yıldan kısa sürede satarsanız, alış maliyetiniz alış ve satıştan önceki ayın Yİ-ÜFE değerleri oranında güncellenir — ama yalnızca bu artış %10'u aştığında. Örneğin alış öncesi endeks 1.000, satış öncesi endeks 1.871 ise (yaklaşık %87 artış, eşiğin üzerinde), 1.000.000 TL'lik alış maliyeti 1.871.000 TL'ye endekslenir. Endekslenmiş maliyet satış fiyatından düşülür, kalan tutardan 150.000 TL'lik yıllık istisna çıkarılır ve kalan safi kazanca gelir vergisi dilimleri uygulanır.
Örnek 1: Yüksek enflasyon kazancı tamamen silebilir
3 yıl önce 2.000.000 TL'ye alınan bir gayrimenkul 4.500.000 TL'ye satılırsa, kulağa %125'lik büyük bir kâr gibi gelir. Ama bu dönemde Yİ-ÜFE %155 arttıysa, endekslenmiş maliyet 5.102.412 TL'ye çıkar — satış fiyatının üzerinde. Sonuç: vergiye tabi kazanç 0 TL, ödenecek vergi 0 TL. Yüksek enflasyon dönemlerinde bu, sık karşılaşılan bir durumdur.
Örnek 2: Endekslemeye rağmen kalan kazanç vergilenir
2 yıl önce 1.000.000 TL'ye alınan bir gayrimenkul 5.000.000 TL'ye satılırsa (endeks artışı bu dönemde %87): endekslenmiş maliyet 1.871.198 TL, safi kazanç 5.000.000 − 1.871.198 = 3.128.802 TL. 150.000 TL istisna düşülünce vergiye tabi kazanç 2.978.802 TL olur; gelir vergisi dilimleri uygulanınca ödenecek vergi 925.081 TL çıkar.
Sık yapılan hatalar
- Endekslemeyi unutup satış-alış farkının tamamını kazanç sanmak — yüksek enflasyonlu dönemlerde bu, gerçek vergiyi olduğundan çok yüksek gösterir.
- 5 yıl kuralını unutup kısa vadeli satışlarla aynı şekilde hesaplamak — 5 yılı geçen satışlarda vergi her zaman sıfırdır.
- İstisna tutarını (150.000 TL) uygulamayı atlamak.
Kendi alış-satış tarihleriniz ve tutarlarınızla gerçek Yİ-ÜFE serisi üzerinden hesaplamak için Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama aracını kullanın.