Sonucunuz burada görünecek
Bilgileri doldurun ve Hesapla'ya basın.
Güncel yasal parametreler
Otomatik güncellenirKaynak: 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu · TÜİK — Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) haber bülteni ve tarihsel seri
Gayrimenkul satışından elde edilen kazanç her zaman vergiye tabi değildir: taşınmazı 5 yıl ve üzeri elde tutanlar için kazanç tamamen istisnadır. Daha kısa sürede satılan gayrimenkullerde ise alış maliyeti enflasyona (Yİ-ÜFE) göre güncellenir, ardından yıllık istisna düşülür ve kalan tutar gelir vergisi dilimleriyle vergilendirilir.
Alış-satış tarihlerini, alış ve satış bedelini girin; endekslenmiş maliyeti, vergiye tabi kazancı ve ödenecek vergiyi adım adım görün.
Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama: adım adım örnek hesaplama
2026 parametreleri15 Mart 2023 tarihinde 3.500.000,00 ₺ bedelle alınan daire, 20 Mayıs 2026 tarihinde 9.500.000,00 ₺ bedelle satılıyor; alış-satış giderleri 150.000,00 ₺.
- Alış (Tapu/Edinme) Tarihi
- 15 Mart 2023
- Satış Tarihi
- 20 Mayıs 2026
- Alış Bedeli
- 3.500.000,00 ₺
- Satış Bedeli
- 9.500.000,00 ₺
- Satışa Bağlı Giderler (tapu harcı, komisyon…)
- 150.000,00 ₺
- 1
Elde tutma süresi
Süre = (Satış − Alış) ÷ 365,25 gün (≥ istisna süresi ise vergi yok)
1.162 ÷ 365,25 (< 5) = 3,1 yıl
- 2
Yİ-ÜFE artışı
Artış % = (ÜFE satıştan önceki ay ÷ ÜFE alıştan önceki ay − 1) × 100
(5.308,46 [2026-04] ÷ 2.138,04 [2023-02] − 1) × 100 = %148,29
- 3
Endekslenmiş alış maliyeti
Artış ≥ eşik ise: Maliyet = Alış bedeli × ÜFE(satış) ÷ ÜFE(alış)
3.500.000,00 ₺ × 5.308,46 ÷ 2.138,04 = 8.690.019,83 ₺
- 4
Safi kazanç
Kazanç = Satış − Endeksli maliyet − Giderler
9.500.000,00 ₺ − 8.690.019,83 ₺ − 150.000,00 ₺ = 659.980,17 ₺
- 5
Vergiye tabi kazanç
Matrah = max(0; Kazanç − Yıllık istisna)
659.980,17 ₺ − 150.000,00 ₺ = 509.980,17 ₺
- 6
Gelir vergisi (dilim dilim)
Vergi = Σ (Dilime düşen tutar × Dilim oranı)
190.000,00 ₺ × %15 + 210.000,00 ₺ × %20 + 109.980,17 ₺ × %27 = 100.194,65 ₺
- Satış bedeli9.500.000,00 ₺
- Endeksli maliyet−8.690.019,83 ₺
- Giderler−150.000,00 ₺
- İstisna−150.000,00 ₺
- Vergi matrahı509.980,17 ₺
- 0 ₺ – 190.000 ₺ (%15)28.500,00 ₺
- 190.000 ₺ – 400.000 ₺ (%20)42.000,00 ₺
- 400.000 ₺ – 509.980 ₺ (%27)29.694,65 ₺
Bilmeniz gereken: GVK mük. md.80–81: 5 yıldan uzun elde tutulan gayrimenkulün satış kazancı vergiden istisnadır. Alış maliyeti, alış ve satış aylarından bir önceki ayın Yİ-ÜFE’siyle, artış %10 veya üzerindeyse endekslenir. Satıştan önceki ayın endeksi henüz yayımlanmadıysa (TÜİK her ayın 3’ünde bir önceki ayı açıklar) araç son yayımlanan ayı kullanır; sonuç tahminidir. Kazanç, satışı izleyen yılın Mart ayında yıllık beyannameyle bildirilir.
Değer Artış Kazancı Vergisi nasıl hesaplanır?
5 yıl kuralı
Taşınmaz, alımından itibaren 5 yıl veya daha uzun süre elde tutulduktan sonra satılırsa, elde edilen kazanç tutarı ne olursa olsun vergiden tamamen istisnadır. Bu süre gün gün hesaplanır; 4 yıl 11 ay yeterli değildir.
Endeksleme (Yİ-ÜFE güncellemesi)
5 yıldan kısa sürede satılan taşınmazlarda, alış maliyeti alım ve satımdan önceki ayların Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) oranıyla güncellenir — ancak yalnızca bu artış %10 veya üzerinde olduğunda (GVK mükerrer 81). Artış %10'un altındaysa endeksleme yapılmaz, maliyet nominal (gerçek alış fiyatı) kalır. TÜİK bir ayın endeksini izleyen ayın 3'ünde yayımladığından, satıştan önceki ayın endeksi henüz açıklanmamışsa araç son yayımlanan ayı kullanır ve sonucu tahmini olarak işaretler.
İstisna ve vergi dilimleri
Endekslenmiş maliyet satış fiyatından düşülüp varsa masraflar da çıkarıldıktan sonra net kazanç bulunur; bu tutardan yıllık bir istisna düşülür. Kalan (vergiye tabi) kazanç, gelir vergisi dilimlerine göre kademeli olarak vergilendirilir — tek bir sabit oran değil, artan oranlı bir tarifedir.
Neden bazen "kazanç" vergiye çıkmaz?
Yüksek enflasyon dönemlerinde endeksleme, nominal kâr görünen bir satışı muhasebe açısından zarara çevirebilir: alış fiyatı enflasyona göre o kadar büyür ki, satış fiyatını geçebilir. Bu durumda vergiye tabi kazanç sıfırdır.
Örnek hesap
10 Ocak 2026'da 2.000.000 TL'ye alınan bir gayrimenkul, 15 Haziran 2026'da (5 aylık kısa sürede) 2.600.000 TL'ye satılıyor, 20.000 TL masraf yapılıyor: bu dönemde Yİ-ÜFE artışı %14,04 olduğundan (eşik %10'u aştığı için) endeksleme uygulanır ve maliyet 2.280.800,50 TL'ye yükseltilir. Net kazanç 299.199,50 TL; yıllık istisna (150.000 TL) düşülünce vergiye tabi kazanç 149.199,50 TL kalır ve dilimli tarifeyle 22.379,93 TL vergi çıkar.
Aynı gayrimenkul 5 yıl veya daha uzun süre elde tutulup satılsaydı (örneğin 2019'da alınıp 2026'da satılsaydı), kazanç tutarı ne olursa olsun vergi 0 TL olurdu.
Sık sorulan sorular
5 yıl süresi nasıl sayılır?+
Alış tarihinden satış tarihine kadar geçen gün sayısı esas alınır; tam 5 yılı doldurmayan bir elde tutma süresi (ör. 4 yıl 11 ay 29 gün) istisnadan yararlanamaz.
Yİ-ÜFE endekslemesi her zaman uygulanır mı?+
Hayır — yalnızca alış ve satıştan önceki ayların endeks farkı %10 veya üzerinde olduğunda uygulanır. Bu eşiğin altında kalan artışlarda maliyet, gerçek (nominal) alış fiyatı olarak kalır.
Zarar çıkarsa ne olur?+
Endekslenmiş maliyet satış fiyatını aşarsa (yani reel olarak zarar edilmişse) vergiye tabi kazanç sıfırdır; negatif bir vergi veya iade söz konusu değildir.
Masraflar (tapu harcı, komisyon) düşülebiliyor mu?+
Evet, satışla doğrudan ilgili masraflar net kazançtan düşülebilir; araçta bu tutarı ayrı bir alana girebilirsiniz.
İstisna tutarı her yıl değişiyor mu?+
Evet, yıllık istisna tutarı her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir; araç güncel yıla ait istisna tutarını otomatik uygular.
Kaynaklar
İlgili rehberler
Bu sayfa hakkında
- Yayıncı:
- Kalkoro — Teknolojig Bilişim Teknolojileri A.Ş., İstanbul
- Hazırlayan:
- Furkan Tur — Editör (Finans, kredi, vergi, muhasebe, ticaret, hukuk, çalışma hayatı)
- Kontrol eden:
- Ahmet Tur — Editör
Parametreler resmî kaynaklardan alınır; son güncelleme tarihi sayfanın altında görünür.
Yanlış sonuç mu gördünüz? Sayfanın üstündeki "Hata bildir" düğmesini kullanın; her bildirim incelenir.
Hesaplama yöntemi ve doğruluk politikası →
Sonuçlar bilgilendirme amaçlıdır; mali, hukuki veya yatırım tavsiyesi değildir. Resmî işlemlerde ilgili kurumun hesabı ve mali müşavir/avukat görüşü esastır.
Son güncelleme: