Emlak vergisi, evinizi satabileceğiniz piyasa fiyatından değil, belediyenin her yıl belirlediği vergi değerinden hesaplanır — bu değer genellikle gerçek piyasa değerinin altındadır. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na göre bu vergi değerine, mülkün türüne göre değişen bir binde oran uygulanır.
Mülk türüne göre oranlar
- Konut: binde 1
- İşyeri: binde 2
- Arsa: binde 3
- Arazi: binde 1
Büyükşehirde oran neden iki katına çıkar?
Mülkünüz büyükşehir belediyesi sınırları içindeyse, yukarıdaki oranların tamamı iki katına çıkar (konut binde 1 yerine binde 2, işyeri binde 2 yerine binde 4, vb.). Türkiye'de büyükşehir belediyesi sayısı fazla olduğundan, çoğu şehir merkezindeki mülk sahibi bu yükseltilmiş oranla karşılaşır.
Örnek
2.000.000 TL vergi değerine sahip bir konut için: büyükşehirde binde 2 oranıyla yıllık vergi 4.000 TL (iki eşit taksit, her biri 2.000 TL) olur. Aynı konut büyükşehir dışındaysa, binde 1 oranıyla yıllık vergi 2.000 TL (taksit başına 1.000 TL) olur — tam yarısı.
Ödeme takvimi ve vergi değerinin güncellenmesi
Emlak vergisi yılda iki eşit taksitte ödenir: birinci taksit Mart-Mayıs arasında, ikinci taksit Kasım ayında. Vergi değeri, mükellefiyetin başladığı yılı takip eden yıldan itibaren her yıl o yılki VUK yeniden değerleme oranıyla artırılır. Bu kuralda yakın zamanda bir değişiklik oldu: 4 Aralık 2025 tarihli 7566 sayılı Kanun'a kadar bu artış yeniden değerleme oranının yalnızca yarısı kadardı; bu kanunla birlikte artık oranın tamamı uygulanıyor.
Sık yapılan hatalar
- Emlak vergisi değerini gayrimenkulün satış/rayiç değeriyle karıştırmak — vergi değeri belediyenin resmi kaydındaki tutardır, tapu harcı veya satış fiyatı farklı olabilir.
- Büyükşehir çarpanını unutup normal oranla hesap yapmak — bu, vergiyi olduğundan yarı yarıya düşük gösterir.
Kendi mülkünüzün vergi değeri, türü ve büyükşehir durumuna göre yıllık emlak vergisi ve taksit tutarını görmek için Emlak Vergisi Hesaplama aracını kullanın.